Агентство недвижимости ООО "Покровск риэлт"
Агентство недвижимости
Покровск  Риэлт
НАШ ПРОФЕССИОНАЛИЗМ – ВАША НАДЕЖНОСТЬ

8 917 203 01 98

8 (8453) 76 67 78

Заказать звонок

Карта сайта

Энгельс
пл. Свободы 20А, офис 302

pokrovskrielt

КУПИТЬ КВАРТИРУ В СОЧИ

Мнение: Цены на жильё могут упасть на 30%

Мнение: Цены на жильё могут упасть на 30%

Партнер девелоперской компании " Химки Групп " Дмитрий Котровскийповедал РБК-Недвижимость о негативном сценарии развития рынка недвижимости в перспективе 3–5 лет.
Буквально вчера я проводил выпуклый стол на отраслевом мероприятии, и один мой коллега-девелопер предложил вообщем не использовать слово " кризис ". Лучше – новое время. Согласен, таковая формулировка нивелирует страх, который все мы испытываем,, но старательно прячем.
Вот лишь кризис и новое время – не синонимы. Кризис – это остроеположение, быстро переходящее в выздоровление или в смерть. Кто-то выживет, некто умрет, но в целом все вернется на круги своя. А новое время сродни хроническому заболеванию, когда ноет постоянно и приходится под это как-то подстраиваться, жить, терпеть, глотать обезболивающие… Нам еще не поставили точный диагноз, но мы на пороге долгой заболевания, у которой много симптомов – ценовые войны, демпинг, затоваривание,понижение спроса и качества строительства, резкое снижение объема финансирования целой ветви, которая, как локомотив, тянула за собой еще несколько отраслей, понижение инвестиционной привлекательности жилья.
Конец 2014 года принес девелоперам и риелторам расчудесный подарок в виде ажиотажного, даже истерического покупательского спроса, подогретого ростом курса валют и повышением главной ставки ЦБ. Этот спрос ощутили практически все компании, работающие на базаре жилой недвижимости, во всех ее сегментах. Все, у кого были хоть какие-тонакопления, вкладывались в метры. В декабре активность покупателей увеличилась на 50%, приэтом основной спрос( назовем его преждевременным, опережающим истинные потребности клиентов) пришелся именно на массовый сегмент. В офисах продаж застройщиков, работающих в массовом секторе, в декабре стояли очереди. Не хватало продавцов, не хватало кресел в клиентской зоне, не хватало воды в кулере. Все, кто имел хоть какие-то накопления, вкладывались в метры. И это была ситуация беспрецедентная для всей наиболее чем 20-летней истории рынка недвижимости России. Такой массовой истерики, аккумулированной только в нескольких неделях, у покупателей еще не случалось никогда… В декабрелишь в Москве было заключено 3164 договора долевого роли!
Мы много говорим о проблемах отрасли. Давайте подумаем о покупателях безликого массового жилища. Что ждет частных инвесторов, купивших самые дешевые квартиры в проектах экономкласса, времяотвремени не глядя на планировки, на транспортную доступность, на перспективы района – длячего, ведь это не для себя? Купивших не потому, что было нужно, апоэтому, что было страшно вообще потерять деньги? Сохранят ли они средства? Получат ли доходность инвестиций? Останется ли таковаябезликая недвижимость ликвидной? Что вообще произойдет с этим самым дешевым жильем, которое стало, по сути, копилкой, которую рано или поздно разобьют, чтоб вернуть вложенные рубли? И что будет, когда свои недвижимые копилки начнет разделять хотя бы половина инвесторов, поддавшихся общему ажиотажу в декабре 2014 года?
Несмотря на совершенствующуюся градостроительную политику властей, и в регионах, и в Московской области имеется еще много примеров строящихся микрорайонов, где при практически полном отсутствии инфраструктуры, парковок, подъездных путей уже построены или строятся панельные " спальные " муравейники – в подавляющем большинстве случаев экономкласса. В экономклассе в декабре спросом воспользовалисьпроекты на разных этапах готовности, но большее предпочтение отдавалось все же проектам, отделанным более чем на половину. Покупатель понимал – чем больше построено, тем более шансов, что хватит денег достроить. Хотя покупались и котлованы, и лишь заявленные проекты – есть ведь 214-ФЗ, он должен защитить…
Допустим, все, что было заявлено, станет достроено. Средний срок строительства панельного жилья – от котлована до вступления в эксплуатацию – год, плюс полгода-год на получение свидетельства о собственности. Теоретически невозможно забывать о поправках в Налоговый кодекс, предусматривающих, что при продаже недвижимости ее собственник освобождается от уплаты налога на финансы физических лиц( 13%), если с момента ее приобретения в собственность прошло ненаименее пяти лет. Однако и при трехлетнем сроке многие покупатели находили методы продать квартиры раньше указанного в законе срока без уплаты 13%, благодарячему не стоит думать, что " инвесторы-2014 " выйдут на рынок со своими ажиотажно купленными квартирами чрез шесть-семь лет. Они выйдут ровно тогда, когда сработают два фактора: им станет что продавать и им понадобятся деньги, которые они пытались сберечь.
А это означает, что через два-три года на рынок массового жильяустремятся тысячи собственников квартир, которым нужно будетреализовать либо сдать квадратные метры, купленные без вдумчивого подхода, часто без оценки их будущей ликвидности хотя бы с точки зрения транспортной доступности, инфраструктурного развития локации. Практически сразу на рынок выйдут мало чем отличающиеся друг от друга лоты – квартиры от личных продавцов, способные конкурировать друг с другом только одним – ценой. И это при наиболее чем вялом спросе, который через два-три года отлично если будет стабильным, но точно не ажиотажным. Что происходит, когда в 3-х одинаковых соседних домах продается десять одинаковых однокомнатных квартир,, а клиент с деньгами – один на десятерых? Чем продавец может привлечь клиента? Только ценой. Демпингом. А если демпинговать начинают все 10 частных продавцов? А если в этих десяти домах имеется еще первичные предложения от застройщика, который тоже демпингует? Ответ очевиден: затоваривание, общественный демпинг в сегменте экономкласса… В сегменте, где в конце 2014-го реализовывался главный спрос. Очевидно, что заработать на такой массовой – не нишевой – недвижимости в ближайшие три-четыре года не выйдет – ни о какой прибыльности инвестиций не может быть и речи. Сохранить накопления, скорее всего, удастся тем, кто переждет этот период выхода " инвесторов-2014 " в кеш и не станет на новой волне панике выходить на рынок. Или тем, кто выбиралнаиболее концептуальные проекты с УТП – инфраструктурой, хорошей локацией, перспективой строительства метро.
Если все остается как есть, ключевая ставка будет выше 11–12%, анастоящие доходы граждан продолжат падение из-за инфляции, то насожидает несколько " худых " и болезненных лет, в лучшем случае это будет срок, сравнимый с прошлым кризисом, в худшем – три – пять лет. Не очень хочется произносить о падении цен, но как не говорить об очевидном? Уже сегодня некоторые компании в массовом секторе открыто предлагают скидки в 15–23%!
Падение цен может собрать 30% и более, но оно коснется в первую очередь именно массового сектора, где был реализован основной инвестиционный спрос. В зоне риска вданныймомент находятся девелоперы с большой кредитной нагрузкой, которым принципиально уже не заработать, а хотя бы получить средства для погашения кредитныхобещаний перед банками. Именно они начинают первыми предлагать скидки, часто заставляющие вообще забыть о марже. Значительные скидки и демпинг 1-го застройщика влияют на устойчивость всего рынка. Мы помним тот принцип карточного домика, который сработал в 2009 году. Кажется, первую карту некто уже достал… Устоим?