Как продать ипотечную квартиру?
Из основных признаков кризиса на базаре недвижимости – растущие долги заемщиков по ипотеке. Что делать, ежели выплачивать ипотекувнезапно стало не по карману? Выходом из таковой ситуации можетначинать реализация залоговой квартиры.
В банк!
Допустим, человек растерял источник заработков, и оплачивать ипотечный кредит ему стало нечем. Что делать? Куда обходиться? В первуюочередность – в банк, выдавший заем. " Когда человек попадает в схожуюситуацию, у него постоянно имеется вероятность или договориться с банком о реструктуризации имеющегося кредита, или взять заключение о продажеданной недвижимости ", – поведала Нина Кузнецова, основатель фирмыurban realty.
Если реструктуризация( то имеется изменение критерий кредита) не решит проблему, остается одно – квартиру, приобретенную в кредит, торговать.
Тяжелый вариант
Когда ипотечник не контролирует ситуацию и удерживает платежи по кредиту, дело может дойти до реализации квартиры по решению суда. Это, пожалуй, самый-самый нехороший и невыгодный для владельца вариант, так как продажей занимается сам банк. Он отыскивает клиента чрез торги, а начальную цену жилища описывает суд. Собственник( торговец), истина, может ее приподнять, но ежели на первых торгах квартирка не станетпродана, то на других стоимость понизится на 10%. Если и после этогоклиент не отыщется, банк сам выкупит квартиру, но уже на 25% подешевленачальной стоимости. То имеется кредит станет погашен, но торговецбыстрее только никаких средств не получит.
Сделка на троих
Чаще только на нашем базаре используют схемой реализации ипотечной квартиры, где участвуют три стороны: торговец( собственник квартиры),клиент и залогодержатель( банк). Порядок действий при этомпоследующий.
Владелец квартиры обязан сказать в банк о собственном решении,разъяснить предпосылки реализации и вручить высказывание о способностиреализации жилища из-под задатка. Как правило, банки не возражают. Получив единодушие скамейка на преждевременное погашение кредита(предположим, ипотека выдана на 10 лет, а прошло лишь три года), нужноотыскать клиента, который готов оплатить долг банку до заключенияконтракта купли-продажи( это нужное ограничение, так как квартиркарасполагаться в залоге).
Как находить клиента – безпомощидругих или чрез агентство недвижимости – торговец постановляет сам. " Чтобы не доводить дело до крайностей( реализации по решению суда), лучше обратиться к профриелторам и выполнить продажу на очень выгодных для себя критериях ", – считает Светлана Бирина, управляющий департамента вторичной недвижимости фирмы " НДВ-Недвижимость ".
Когда клиент отыскан, стороны заключают контракт задатка, который равен сумме длинна банку. Чтоб сберечь себя, лучше удостоверить этот акту нотариуса. Софья Лебедева, ведущий директор фирмы " Миэль-Новостройки ", направляет интерес на то, что в договоре задатка обязаныбыть непременно указаны:
- обещания торговца( он должен реализовать квартиру клиенту после снятия с нее обременения в регистрационной палате);
- сумма квартиры и распорядок расчетов;
- срок, в который торговец должен реализовать квартиру, и срок, в который банк обязуется сбросить затруднение с квартиры.
Далее торговец и клиент идут в банк для погашения длинна торговца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.
Следующая инстанция – регистрационная палата, куда соучастники сделкисовместно с представителем скамейка, предъявив пакет документов, обращаются для снятия обременения с квартиры. После этого содержитсяконтракт купли-продажи и оформляется собственность в выгоду новейшегохозяина. Оставшиеся после реализации валютные средства( за вычетом суммы задатка, то имеется длинна по кредиту) приобретает торговец.
Что теряем?
Главный вопрос – немало ли утрачивает заемщик в случае реализацииквартиры из-под задатка? " Только проценты, какие он оплатил банку заиспользование кредитом в период его деяния ", – объясняет горькаяЛитинецкая, ведущий директор фирмы " Метриум Групп ". Многое зависит еще от критерий кредитования, от ставки, от такого, на каком шагепродается квартирка. Большая дробь процентов выплачивается в первые годы, поэтому, чем ранее состоится реализация с истока сервиса кредита, тем более ипотечник потеряет средств( так как сумма длинна в этот период уменьшилась не гораздо). Естественно, владеет смысл и ситуация на базаре, и текущие цены: ежели жилище с момента дизайна ипотеки шибкоподросло в стоимости, то разрешено остаться в неплохом плюсе. А воттащить время – себе подороже, за просрочки платежей имеютвсешансыбыть доп штрафные санкции от скамейка.
Как предостерегает Светлана Бирина, времяотвремени квартиру из-подзадатка приходится торговать с дисконтом – традиционно в пределах 10%. Эта мерка вынужденная, кпримеру, когда сроки поджимают, или когда сумма задолженности со стороны заемщика крупная – от 5 млн рублей ибольше.
Вариант с разменом
Наверное, в случае денежных затруднений почтивсе заемщики согласились бы поменять одну ипотечную квартиру на иную, поскромнее, и тем самымубавить габариты платежей. Или перевести кредит на иного заемщика-покупателя. Но покуда схожих схем банки на практике не дают.
" Чтобы изменить одну ипотечную квартиру на иную, нужно реализоватьжилище из-под задатка, заполучить согласие на новейший ипотечный кредит и купить квартиру в ипотеку вменьшеймере и подешевле ", – отмечает горькая Литинецкая.
У собственников драгоценных ипотечных квартир имеется вероятностьвстать и без новейшего займа. Допустим, жилище бизнес-класса разрешенореализовать из-под задатка, вполне удушить долг банку, а на оставшиесявалютные средства купить квартиру экономкласса – подешевле инаименьшей площади.